苏州楼市调控再出“组合拳” “房住不炒”仍是主旋律

2019-07-26 07:21:10 来源:中国证券报 作者:江钰铃 易尚展示大赚16%方法免费分享

  7月24日,苏州再度祭出楼市重磅政策,从限售、限购及土地出让等方面继续升级当地房地产市场调控。这是继5月多次调控后,当地再度出台楼市调控措施。业内人士认为,苏州自5月入列住建部约谈示警城市后,加强调控是当地楼市降温等必然之举。此次政策多维度调控楼市,有助于当地楼市进一步回归理性。对于存在房价上涨过快态势的城市,楼市政策将从严从紧,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”总体定位仍是调控的主要方向。

  收紧是主要特征

  “没想到苏州还针对土地出让环节出台了措施。”一位全国性房企江苏区域人士7月25日对中国证券报记者表示。此次苏州出台的政策,对土地出让环节的相关规定引人关注。

  《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》显示,要求严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%-50%区间设置,具体在出让公告中设定。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。在现有的“一次报价”公开出让方式基础上,根据市场情况,明确出让地块所建商品房价格要求,引导竞买人审慎理性报价。

  上述房企人士称,这与北京等地实施的“限竞房”政策类似,在土地出让环节“明确出让地块所建商品房价格要求”,实际上限制了房企的多轮报价。“拿地时就限定好了商品房的价格,这就把拿地环节可能出现楼面价过高的情况遏制住了。”

  此外,苏州明确了加大土地供应力度。上述意见指出,确定市区住宅用地计划供应面积为6000亩。其中,政策性住房用地不少于1800亩。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次苏州楼市调控,充分显示“稳地价、稳房价、稳预期”的总体政策思路。政策内容比较详细,以收紧为主要特征。这对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。

  土地出让环节管控的同时,在需求端,苏州再度升级了“限购”、“限售”措施。

  首先,扩大了限售范围。今年5月11日,确定在苏州工业园区全域、苏州高新(行情600736,诊股)区部分重点区域新房限售3年;苏州工业园区全域二手房限售5年。此次限售范围扩展至苏州市区,包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区以及苏州工业园区等区域。

  其次,外地居民在苏州购买住房难度提升。上述意见指出,非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第一套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。此前,非当地户籍居民在购买首套房时只需要1年期的相关证明。

  房价涨约谈至

  此次苏州继续从严从紧调控楼市,其背景是2019年以来当地房价上涨态势明显,并引来住建部的约谈。今年5月,住建部对当时近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  克而瑞数据显示,4月苏州(含吴江)新建商品住宅成交均价为21884元/平方米,环比上涨6.51%。

  二手房方面,安居客数据显示,苏州二手房均价自2018年6月以来连续13个月环比上涨,特别是5月以来环比涨幅明显扩大。6月,苏州二手房均价为18417元/平方米,环比上涨4.80%,同比上涨20.84%。

  此外,土地出让市场溢价率高。4月下旬,苏州主城区出让5宗地块,总溢价率超过35%。部分地块拍出了同区域的历史最高价格。

  住建部约谈之后,苏州的动作明显加大。5月11日,苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,提出对苏州工业园区全域新房及二手房的限售条件。5天后苏州再次出招,将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年。

  不过,这些调控措施发布后,市场仍在温和上涨。链家网站数据显示,苏州二手房5月份的挂牌均价及参考均价分别为26636元/平方米、26420元/平方米;从6月份的数据看,较5月分别上涨1575元/平方米和565元/平方米。从热点区域看,苏州工业园区周边的二手房均价已突破4万元/平方米,上涨态势明显。

  中原地产首席分析师张大伟表示,从政策力度看,当地政策不断加码而不是选择一次到位,其意图在于维持市场稳定,期望市场企稳而非趋冷。对于此次苏州出台的政策,上述房企人士则认为,这应该是苏州近期调控的“终极模式”。“对市场降温应该有所帮助”。

  张大伟表示,针对之前5月份政策继续加码限售,显示出市场短期炒作氛围浓郁,之前苏州加码政策对市场影响有限。本次政策加码预计对市场的影响不会过于激烈。

  坚持“房住不炒”

  梳理2019年以来各地出台的楼市调控政策,尽管类似苏州这样两个月内数度祭出调控组合拳的城市并不多,但继续从严从紧、坚持“房住不炒”的总体定位的方向并未变化。

  中原地产数据显示,2019年上半年,全国各地出台房地产调控政策达251次,相比2018年上半年的192次上涨31%。张大伟认为,调控将遵循“稳地价、稳房价、稳预期”的全面要求,对调控不利的城市预计将继续问责。

  业内人士表示,楼市调控遵循“因城施策”,各地政府的主体责任将更加突出。“从目前的调控体系看,住建部约谈常态化、地方政府夯实主体责任,时刻紧盯楼市变化,金融监管部门严控热钱进入楼市,多方有机结合形成房地产调控体系,确保楼市稳定。”

  值得注意的是,部分地区存在放松楼市管控的迹象。日前,开封收回了下发数日的取消当地限售期限决定,继续实行“三年限售”。开封方面表示,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。根据中国证券报记者的调研情况,开封房价目前呈现下降走势。

  对此,上述业内人士表示,房地产市场因城施策,并不意味着各地可以根据房价走势而贸然放松调控。对于房地产市场的总体调控思路还是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。同时,应健全城镇住房保障体系和补齐租赁住房短板。

关键词阅读:苏州

责任编辑:赵路 RF13155
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